以房养老保险

去年，保监会将老年人住房反向抵押养老保险试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市，每省开展试点的地级市原则上不超过3个，试点期间延长至2018年6月30日。

很多人还不知道什么是以房养老保险，“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫作“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。

那办理以房养老保险需要具备哪些条件呢？也就是说，哪些人适合办理以房养老保险呢？拥有房产权、楼房低价较高、家境适中并独立住房的老人可以办理。

一、拥有产权

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

二、独立住房

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

三、家境适中

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

四、地价较高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

根据目前保监会相关规定，以及国内首款反向抵押保险相应条款，参与的人群限定在年龄为60周岁（含）至85周岁（含）之间的自然人，可作为本主险合同的投保人，也是被保险人。如果满足以上所有条件，可以到试点保险机构进行办理。

对于以房养老保险，很多人会存在着很多不正确的观念，以为是全部养老金的全部来源，以为能免除赡养义务，以为能改变养儿防老。其实不然。

一、“倒按揭”并不是养老金全部来源

已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。

事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。

二、“倒按揭”并不能免除赡养义务

以房养老模式解决的只是养老金的问题，而不是照顾老人的问题。老人的晚年时光，生活起居，消遣娱乐等问题，还是要考子女们去解决，这些问题“倒按揭”是解决不了的，“倒按揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。况且，子女照顾老人是天经地义的事情，哪能随便免除的。

三、“以房养老”并不能改变“养儿防老”

由于中国家庭传统的观念，中国老人通常的做法是将房产传给子女。几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式改变。

“以房养老”本是个舶来品，从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到，中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国，“以房养老”有这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题，但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。

想要办理以房养老保险的老年人一定要注意先了解清楚该办理机构是否合法，以免上当受骗，造成严重的损失。北京就有数十位老人遭遇到以房养老的骗局。

据报道所知，2016年10月17日，张女士一家三口和母亲被一群黑衣人“请”出了自己住的地方。张女士被告知，母亲借了几百万元做珠宝生意，房子抵了债。这究竟是怎么一回事呢？

原来，2016年5月，有人向张女士母亲推荐以房养老的理财形式，称完全没风险。老人动了心，并有专人介绍，这种以房养老只需把房产证交出来3个月，抵押到的钱用于理财，每个月能拿到9万元利息。张女士母亲5月19日与当事方签下了以房养老的合同。

出事后，2016年10月，张女士到公证处，发现一份借款合同和委托书，显示母亲借款230万元，借期1个月，月息2%，双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。在委托书中，老人将自己房屋抵押、买卖等权利通通委托给“银主”。

以房养老是政府与企业联手打造的新型养老模式。有些不法经营者打着“以房养老”的幌子招摇撞骗，老年人由于上了一定的年纪，更加容易被骗。小编在此提醒各位老年人在投保时一定要保持清醒的头脑，找靠谱的代理机构办理，最好在子女的陪同下办理更加安全可靠。

对于以房养老保险，很多市民还有很多疑问，下面就从问题当中选出三个大家最为关心的问题来解答。

问题一、参与后房子归哪个？

老人将拥有完全独立产权的房屋抵押给了保险公司，在办理完毕房屋抵押登记之后，保险公司获得抵押房屋的抵押权。在被保险人身故之后，保险公司出售（变卖）抵押房屋，处分抵押房屋所得用于偿还被保险人应承担养老保险相关费用。

对于保险公司处分抵押房屋所得不足以偿付被保险人应承担的养老保险相关费用，不足部分由保险公司自行承担。

问题二、子女想要房子咋办？

保险公司处分抵押房屋所得，在偿还被保险人养老保险相关费用及损失赔偿，并在扣除因处分抵押房屋而支出的一切费用和应缴税费后，若还有剩余，在无特别约定情况下，剩余金额由保险公司返还给被保险人的继承人。

如果子女想要把父母的房子留作纪念，这该怎么办呢？继承人可在被保险人身故后，在保险公司处分抵押房屋前，通过偿还投保人应承担的养老保险相关费用并支付赔偿金，赎回保险公司对抵押房屋的权益。

问题三、抵押后房子能住吗？

老人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权。也就是说，不但可以继续使用，还可以出租。